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房產測量
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房產測量
房產測量
房產測量主要是測定和調查房屋及其用地狀況，為房產產權、房籍管理、房地產開發利用、征收稅費以及城鎮規劃建設提供測量數據和資料，是常規的測繪技術與房產管理業務相結合的測量工作。它是研究城鎮的建成區和建成區以外的工礦企業、事業單位及其相毗連居民點的房產測繪的理論，儀器和方法的應用技術。房產測量與城市地形測量、地籍測量有相同之處，但由于服務對象不同，內容和要求又有所不同。
基本內容
房產測量的基本內容包括：房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等。
測量的作用
房產測繪是常規的測繪技術與房產管理業務相結合的專業測繪：而房產測量所獲得與永久性標志相聯系的房產權屬界址、房屋面積、房屋產別等等都具有法律效力，從而載入房屋權屬證書，所以房產測量所得的基礎圖是發放房屋權屬證書和財政稅收的重要依據，擁有權屬(法律上)、財政(稅收上)和城鎮規劃三大基本功能，它的主要作用可以歸納為如下幾方面：
(一)管理方面
為了使城市房產管理和住宅建設都能穩步納人社會主義現代化建設的軌道，城鎮房產管理部門和規劃建設部門都必須全面了解和掌握房產的權屬、位置、數量和現狀等基本情況。只有這樣，才能進行妥善的管理和合理的規劃建設，更好的調配使用房屋和土地，有計劃安排舊城區住宅的修建改造以及新發展區的規劃建設。另外，房產測量的成果，亦是開展城鎮房地產管理理論研究的重要基礎資料。
(二)經濟管理
房產測量提供了大量準確的圖紙資料，為正確掌握城鎮房屋和土地的利用現狀以及變化、清理公私各占有的房產數量和面積，建立產權產籍和產業管理的圖形檔案，統計各類房屋的數量和比重等提供了可靠的數據，亦為開展房產經濟理論研究提供了重要數據。房產測量還為城鎮財政、稅收等部門研究確定土地分類等級、制定稅費標準提供了基礎依據，確保各項稅費的及時征收。
(三)法律方面
房產圖所表示的每戶所有的房屋的權屬范圍，是經過逐幢房屋清理產權，并經過各戶申請登記，經主管部門逐戶審核確認的。房產圖作為核發房屋所有權證書的附圖，是具有法律效力的圖紙 它是加強房產管理、核定產權、頒發權屬證書、保障房屋所有者的合法權益，加強社會主義法律管理的重要依據。
一方面，原始的依托房產圖建立的房產檔案圖卡為現在舊城改造中的房屋拆遷提供了極具價值的原始憑據，并為相當多的房屋權屬糾紛提供了強有力的法律保障。而當代的房產測量為城市的GIS建設提供了支撐點，沒有這些通過測量人員到實地測繪或者利剛已有圖紙資料按數字化格式的要求采集的來的圖形數據，地理信息系統無從建設：因而，測繪技術及基礎測繪工作是地理信息化的基礎，地理信息化是測繪發展的高級階段，沒有這些支撐，地理信息系統是無法健康發展的：通過以上房產測量作用的簡述，不難發現，房產測量無論是對城市地理信息系統的建立，還是對整個區域的房產管理來講，都是一項重要的基礎工作。同時，我國實行的房產登記制度是一種法律登記制度，是一種以國家強制力為后盾，積極主動的行政措施，保持房產測量的連續性也就成了房產管理的迫切需要，而房產測量中難之又難的房產圖測繪的現勢性也就有了更高的要求。
測量的任務
房產測量的任務，主要是通過測量和調查千作來確定城鎮房屋的位置、權屬，界線、質量、數量和現狀等，并以文字、數據及圖件表示出來：目的是要搞清楚房地產的產權，使用權的范圍，界線和面積，房屋建筑物的分布，坐落的位置和形狀，建筑物的結構，層數和建成年份，以及建筑物的用途和土地的使用情況等基礎資料，為房產的產權和戶籍管理房地產的開發利用以及城鎮的規劃建設提供基礎依據，促進房屋管理、維修，保養和建設工作經濟效益和社會效益的提高：歸納起來就是：①提供核發房屋所有權證和土地使用權證的圖件，建立產權、產籍檔案等房產管理基礎資料．②為房產的產業管理測制分幅圖、分丘岡和分戶圖。③為城鎮住宅建設和舊城改造提供規劃設計所需的圖紙資料。
具體任務包括以下幾項：
(一)測制分幅圖
分幅圖是全面反映一個城鎮的房屋及用地位置和權屬等狀況的基本圖，是分丘圖和分戶圖的基礎，是全面掌握一個城鎮的房屋建筑，土地現狀及變化情況的總圖-對于已有適用地形圖的城鎮，可以利用現有地形圖，在這個基礎上加測所需要的房產內容就可以了：如若沒有適用的現成地形圖．則要重新做包括地形圖在內的全部房產圖的內容：
(二)測制“三產”管理圖卡
“三產”即產權、產業和產籍：產權是泛指所有權者對財產的占有、使用，收益和處理，并排除他人干涉的權能。產業是指房地產經營部門所經營的財產、家庭。它涉及公房的產權來源依據，其內容有房屋結構、層次、設備和經常性的變動，要賬實相符，住戶和租戶一致：產籍則是指產業情況的登汜和記載
“三產”管理圖卡包括：①房產分丘平面圖。②房產分層、分戶平面圖。③房產部門直管房屋圖卡。④房產部門直管土地圖卡。這些資料正是加強城市房產產權、產業和產籍管理的基礎，是核發房屋所有權證和土地使用權證的附圖，也是房產部門進行房地產業管理和評算租金的依據。
(三)房產圖的修測和補測
城鎮的基本建設在不斷發展，舊城的改造、新建、擴建，加層等增加的房屋和拆除、焚毀等減少的房屋，在基本分幅圖上都需要及時進行修測和補測：使原測制的房產圖不斷得到更新，以便保持房產圖、圖卡和實地三者的一致，使房產圖永遠保持最好的使用價值，以適應房地產業不斷發展的需要。
一般步驟
（1）基礎測量。首先，測繪人員利用測繪儀器，對測區布設房產平面控制點，進行平面控制測量。其次，測繪人員依據房產平面控制點，對測區內的房屋及其附屬設施進行測量，繪制1：500房地產總平面圖。
（2）外業項目測量。測繪人員依據房地產總平面圖和房屋竣工圖，對房屋及其附屬設施進行實地測量，分幢逐戶丈量記錄，調查房屋權界、共有部位，采集房屋內、外部各類邊長數據。房產測繪要求當事人現場配合，指認產權界限、共有面積。
（3）內業繪圖、測算面積。測繪人員依據外業測量采集的各類邊長數據，利用計算機繪制房產平面圖，計算房屋建筑面積。房產測繪及房屋面積計算工作應當執行國家標準《房產測量規范》和建設部《商品房銷售面積計算及公用面積分攤規則》。
（4）質量檢查驗收。測繪人員將測繪成果提交質量檢查部門，質檢部門依據有關技術規范，對測繪成果進行檢查驗收。
（5）出具測繪成果。房產測繪成果經檢查驗收質量合格的，轉交產權登記部門用于房屋產權登記。
一、現場測量：
1、現場明確落實房產調查內容：
（1）坐落名稱（2）產權性質（3）幢號（4）層數（5）建成年代（6）結構
2、對建筑物外觀總體查看：
（1）明確層數有否變化，有否退層
（2）單元數、各單元之間有否錯位
（3）有否閣樓、地下室
（4）各層南北陽臺有否變化或不同及其封閉情況；
對于外測與施工圖紙有不同的應作好記錄，測量過程中重點測量。
3、實測記錄原則：
（1）測量數據應明確注明是幾層、哪個部位的，以便核查；
（2）對于所有變化、測量數據都應進行筆錄，筆記要清晰，不能靠記憶，以備校對和審查；
（3）外測數據應詳細，寧多勿少。
4、測量過程中應注意以下事項：
（1）明確陽臺結構形式，區別陽臺及觀光臺，確定是按陽臺還是主體內結構，注意陽臺頂層變化；
（2）明確陽臺封閉情況（每單元、每層有時不同）；
（3）確定外墻體，分割墻體厚度及外墻皮裝飾厚度及結構形式；
（4）明確公用部分分割，用途范圍、服務性質、產權歸屬，特別是樓層間共用部分的變化；
（5）對復式結構注意復式樓梯的位置，所占空間，管道井等小部分共用面積的變化，特別是頂層；
（6）閣樓層注意斜面情況，露臺、陽臺形式，老虎窗位置，防火樓梯的空間使用歸屬；
（7）對大型連體結構及公建，明確公用面積的服務對象（特別是與地下車庫連通部分），消防、人防部分的權屬，根據規范明確分攤；
（8）對地下室必須每間測量，特別是主體墻外的分割墻及墻體厚度變化；
（9）樓上部分必須對每戶型及分間情況進行實測，注意墻體不規則變化，對相同或鏡像單元、層、戶必須進行實際確認；
（10）每部分必須測兩遍以上，對測量數值報兩遍，記錄者詳細標記。
二、繪圖
1、必須先根據實測記錄對照核準每部位尺寸；
2、必須按測量草圖要求準確注明各要素，特別是座落、層數、建成年代、單元排列、樓層平面分列、指北方向等；
3、尺寸標注要嚴格按居中推算，不管碎部、大小，并且清晰、準確、位置正確，對相應或鏡像關系的必須另行標注，不得省略；
4、凡是有變化樓層必須單獨畫出，不得只用文字說明；
5、對公用部分界限要清晰，名稱必須用文字標注說明；
6、對陽臺的封閉與否必須用虛、實線區分，必要時用文字備注說明；
7、對地下室每間開門位置，特別是與車庫及其他空間相連通要準確標示；
8、對外墻厚度必須區分明了，說明準確；
9、對預測項目必須認真對照每層變化情況，特別是對閣樓部分必須認真識圖，準確推算夠高部分尺寸，對老虎窗的寬度、高度仔細對照圖紙核實；
10、明確本幢建筑需分攤的部分，該分攤給誰，從而確定劃分本幢建筑的功能區；
11、用微機標注時，一定要注意標注尺寸的捕捉點是否正確。
三、自檢自查
1、必須對繪圖要求認真對照，逐步檢查；
2、必須對整個項目的總尺寸進行核查，每部分尺寸是否閉合；
四、校對
1、校對人必須對整個項目全面細致的進行核實查對，對查找的問題必須做好記錄，及時并監督改正。
2、對于閣樓、地下室需推算的地方，校對人必須自己獨立推算一邊；
3、對于缺少原始記錄的應責令負責人實測；
4、校對人不得只走形式，簽字了事，甚至直接簽字；
5、確定繪圖無誤后，雙方簽字，連同校對記錄交予科室負責人。
房產測量主要是測定和調查房屋及其用地狀況，為房產產權、房籍管理、房地產開發利用、征收稅費以及城鎮規劃建設提供測量數據和資料，是常規的測繪技術與房產管理業務相結合的測量工作。它是研究城鎮的建成區和建成區以外的工礦企業、事業單位及其相毗連居民點的房產測繪的理論，儀器和方法的應用技術。房產測量與城市地形測量、地籍測量有相同之處，但由于服務對象不同，內容和要求又有所不同。
基本內容
房產測量的基本內容包括：房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等。
測量的作用
房產測繪是常規的測繪技術與房產管理業務相結合的專業測繪：而房產測量所獲得與永久性標志相聯系的房產權屬界址、房屋面積、房屋產別等等都具有法律效力，從而載入房屋權屬證書，所以房產測量所得的基礎圖是發放房屋權屬證書和財政稅收的重要依據，擁有權屬(法律上)、財政(稅收上)和城鎮規劃三大基本功能，它的主要作用可以歸納為如下幾方面：
(一)管理方面
為了使城市房產管理和住宅建設都能穩步納人社會主義現代化建設的軌道，城鎮房產管理部門和規劃建設部門都必須全面了解和掌握房產的權屬、位置、數量和現狀等基本情況。只有這樣，才能進行妥善的管理和合理的規劃建設，更好的調配使用房屋和土地，有計劃安排舊城區住宅的修建改造以及新發展區的規劃建設。另外，房產測量的成果，亦是開展城鎮房地產管理理論研究的重要基礎資料。
(二)經濟管理
房產測量提供了大量準確的圖紙資料，為正確掌握城鎮房屋和土地的利用現狀以及變化、清理公私各占有的房產數量和面積，建立產權產籍和產業管理的圖形檔案，統計各類房屋的數量和比重等提供了可靠的數據，亦為開展房產經濟理論研究提供了重要數據。房產測量還為城鎮財政、稅收等部門研究確定土地分類等級、制定稅費標準提供了基礎依據，確保各項稅費的及時征收。
(三)法律方面
房產圖所表示的每戶所有的房屋的權屬范圍，是經過逐幢房屋清理產權，并經過各戶申請登記，經主管部門逐戶審核確認的。房產圖作為核發房屋所有權證書的附圖，是具有法律效力的圖紙 它是加強房產管理、核定產權、頒發權屬證書、保障房屋所有者的合法權益，加強社會主義法律管理的重要依據。
一方面，原始的依托房產圖建立的房產檔案圖卡為現在舊城改造中的房屋拆遷提供了極具價值的原始憑據，并為相當多的房屋權屬糾紛提供了強有力的法律保障。而當代的房產測量為城市的GIS建設提供了支撐點，沒有這些通過測量人員到實地測繪或者利剛已有圖紙資料按數字化格式的要求采集的來的圖形數據，地理信息系統無從建設：因而，測繪技術及基礎測繪工作是地理信息化的基礎，地理信息化是測繪發展的高級階段，沒有這些支撐，地理信息系統是無法健康發展的：通過以上房產測量作用的簡述，不難發現，房產測量無論是對城市地理信息系統的建立，還是對整個區域的房產管理來講，都是一項重要的基礎工作。同時，我國實行的房產登記制度是一種法律登記制度，是一種以國家強制力為后盾，積極主動的行政措施，保持房產測量的連續性也就成了房產管理的迫切需要，而房產測量中難之又難的房產圖測繪的現勢性也就有了更高的要求。
測量的任務
房產測量的任務，主要是通過測量和調查千作來確定城鎮房屋的位置、權屬，界線、質量、數量和現狀等，并以文字、數據及圖件表示出來：目的是要搞清楚房地產的產權，使用權的范圍，界線和面積，房屋建筑物的分布，坐落的位置和形狀，建筑物的結構，層數和建成年份，以及建筑物的用途和土地的使用情況等基礎資料，為房產的產權和戶籍管理房地產的開發利用以及城鎮的規劃建設提供基礎依據，促進房屋管理、維修，保養和建設工作經濟效益和社會效益的提高：歸納起來就是：①提供核發房屋所有權證和土地使用權證的圖件，建立產權、產籍檔案等房產管理基礎資料．②為房產的產業管理測制分幅圖、分丘岡和分戶圖。③為城鎮住宅建設和舊城改造提供規劃設計所需的圖紙資料。
具體任務包括以下幾項：
(一)測制分幅圖
分幅圖是全面反映一個城鎮的房屋及用地位置和權屬等狀況的基本圖，是分丘圖和分戶圖的基礎，是全面掌握一個城鎮的房屋建筑，土地現狀及變化情況的總圖-對于已有適用地形圖的城鎮，可以利用現有地形圖，在這個基礎上加測所需要的房產內容就可以了：如若沒有適用的現成地形圖．則要重新做包括地形圖在內的全部房產圖的內容：
(二)測制“三產”管理圖卡
“三產”即產權、產業和產籍：產權是泛指所有權者對財產的占有、使用，收益和處理，并排除他人干涉的權能。產業是指房地產經營部門所經營的財產、家庭。它涉及公房的產權來源依據，其內容有房屋結構、層次、設備和經常性的變動，要賬實相符，住戶和租戶一致：產籍則是指產業情況的登汜和記載
“三產”管理圖卡包括：①房產分丘平面圖。②房產分層、分戶平面圖。③房產部門直管房屋圖卡。④房產部門直管土地圖卡。這些資料正是加強城市房產產權、產業和產籍管理的基礎，是核發房屋所有權證和土地使用權證的附圖，也是房產部門進行房地產業管理和評算租金的依據。
(三)房產圖的修測和補測
城鎮的基本建設在不斷發展，舊城的改造、新建、擴建，加層等增加的房屋和拆除、焚毀等減少的房屋，在基本分幅圖上都需要及時進行修測和補測：使原測制的房產圖不斷得到更新，以便保持房產圖、圖卡和實地三者的一致，使房產圖永遠保持最好的使用價值，以適應房地產業不斷發展的需要。
一般步驟
（1）基礎測量。首先，測繪人員利用測繪儀器，對測區布設房產平面控制點，進行平面控制測量。其次，測繪人員依據房產平面控制點，對測區內的房屋及其附屬設施進行測量，繪制1：500房地產總平面圖。
（2）外業項目測量。測繪人員依據房地產總平面圖和房屋竣工圖，對房屋及其附屬設施進行實地測量，分幢逐戶丈量記錄，調查房屋權界、共有部位，采集房屋內、外部各類邊長數據。房產測繪要求當事人現場配合，指認產權界限、共有面積。
（3）內業繪圖、測算面積。測繪人員依據外業測量采集的各類邊長數據，利用計算機繪制房產平面圖，計算房屋建筑面積。房產測繪及房屋面積計算工作應當執行國家標準《房產測量規范》和建設部《商品房銷售面積計算及公用面積分攤規則》。
（4）質量檢查驗收。測繪人員將測繪成果提交質量檢查部門，質檢部門依據有關技術規范，對測繪成果進行檢查驗收。
（5）出具測繪成果。房產測繪成果經檢查驗收質量合格的，轉交產權登記部門用于房屋產權登記。
一、現場測量：
1、現場明確落實房產調查內容：
（1）坐落名稱（2）產權性質（3）幢號（4）層數（5）建成年代（6）結構
2、對建筑物外觀總體查看：
（1）明確層數有否變化，有否退層
（2）單元數、各單元之間有否錯位
（3）有否閣樓、地下室
（4）各層南北陽臺有否變化或不同及其封閉情況；
對于外測與施工圖紙有不同的應作好記錄，測量過程中重點測量。
3、實測記錄原則：
（1）測量數據應明確注明是幾層、哪個部位的，以便核查；
（2）對于所有變化、測量數據都應進行筆錄，筆記要清晰，不能靠記憶，以備校對和審查；
（3）外測數據應詳細，寧多勿少。
4、測量過程中應注意以下事項：
（1）明確陽臺結構形式，區別陽臺及觀光臺，確定是按陽臺還是主體內結構，注意陽臺頂層變化；
（2）明確陽臺封閉情況（每單元、每層有時不同）；
（3）確定外墻體，分割墻體厚度及外墻皮裝飾厚度及結構形式；
（4）明確公用部分分割，用途范圍、服務性質、產權歸屬，特別是樓層間共用部分的變化；
（5）對復式結構注意復式樓梯的位置，所占空間，管道井等小部分共用面積的變化，特別是頂層；
（6）閣樓層注意斜面情況，露臺、陽臺形式，老虎窗位置，防火樓梯的空間使用歸屬；
（7）對大型連體結構及公建，明確公用面積的服務對象（特別是與地下車庫連通部分），消防、人防部分的權屬，根據規范明確分攤；
（8）對地下室必須每間測量，特別是主體墻外的分割墻及墻體厚度變化；
（9）樓上部分必須對每戶型及分間情況進行實測，注意墻體不規則變化，對相同或鏡像單元、層、戶必須進行實際確認；
（10）每部分必須測兩遍以上，對測量數值報兩遍，記錄者詳細標記。
二、繪圖
1、必須先根據實測記錄對照核準每部位尺寸；
2、必須按測量草圖要求準確注明各要素，特別是座落、層數、建成年代、單元排列、樓層平面分列、指北方向等；
3、尺寸標注要嚴格按居中推算，不管碎部、大小，并且清晰、準確、位置正確，對相應或鏡像關系的必須另行標注，不得省略；
4、凡是有變化樓層必須單獨畫出，不得只用文字說明；
5、對公用部分界限要清晰，名稱必須用文字標注說明；
6、對陽臺的封閉與否必須用虛、實線區分，必要時用文字備注說明；
7、對地下室每間開門位置，特別是與車庫及其他空間相連通要準確標示；
8、對外墻厚度必須區分明了，說明準確；
9、對預測項目必須認真對照每層變化情況，特別是對閣樓部分必須認真識圖，準確推算夠高部分尺寸，對老虎窗的寬度、高度仔細對照圖紙核實；
10、明確本幢建筑需分攤的部分，該分攤給誰，從而確定劃分本幢建筑的功能區；
11、用微機標注時，一定要注意標注尺寸的捕捉點是否正確。
三、自檢自查
1、必須對繪圖要求認真對照，逐步檢查；
2、必須對整個項目的總尺寸進行核查，每部分尺寸是否閉合；
四、校對
1、校對人必須對整個項目全面細致的進行核實查對，對查找的問題必須做好記錄，及時并監督改正。
2、對于閣樓、地下室需推算的地方，校對人必須自己獨立推算一邊；
3、對于缺少原始記錄的應責令負責人實測；
4、校對人不得只走形式，簽字了事，甚至直接簽字；
5、確定繪圖無誤后，雙方簽字，連同校對記錄交予科室負責人。
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